Premier achat, sans mauvaises surprises.
Commencez par une préapprobation hypothécaire avant de visiter quoi que ce soit. Elle vous donne un budget réel, montre aux vendeurs que vous êtes sérieux, et vous évite de tomber amoureux d'une propriété hors de portée.
Mis à jour le 10 juillet 2026
Un premier achat, c'est excitant et un peu intimidant, surtout avec le vocabulaire qui vient avec. Mon travail, c'est de retirer le stress de l'équation en vous montrant les étapes dans le bon ordre.
Voici la liste que je remets à mes premiers acheteurs. Elle suit le parcours réel, de la préparation financière jusqu'aux clés, avec les chiffres et les programmes qui comptent ici.
Quoi faire avant même de regarder une annonce ?
Obtenir une préapprobation hypothécaire. C'est la première étape, et elle change tout. Un courtier hypothécaire regarde vos revenus, vos dettes et votre mise de fonds, puis vous confirme le montant que vous pouvez emprunter et le taux réservé.
Avec ce chiffre en main, vous magasinez dans le vrai monde. Vous savez ce que vous pouvez vous permettre, un vendeur vous prend au sérieux, et vous évitez la déception de visiter des maisons hors budget.
De combien ai-je besoin pour la mise de fonds ?
La mise de fonds minimale suit un barème selon le prix : 5 % sur la première tranche de 500 000 $, puis 10 % sur la portion entre 500 000 $ et 1 500 000 $. À partir de 1 500 000 $, il faut 20 %.
- Maison à 400 000 $ : 5 %, soit 20 000 $.
- Maison à 700 000 $ : 5 % sur 500 000 $ (25 000 $) plus 10 % sur 200 000 $ (20 000 $), soit 45 000 $.
- Maison à 1 600 000 $ : 20 %, soit 320 000 $.
Sous 20 % de mise de fonds, votre prêt doit être assuré (SCHL ou un assureur privé). La prime s'ajoute au montant emprunté. Ce n'est pas un obstacle, c'est ce qui permet d'acheter avec moins de comptant : il faut simplement le prévoir.
Un changement récent à connaître : sur un prêt assuré, vous pouvez maintenant étaler l'amortissement sur 30 ans plutôt que 25, comme premier acheteur ou lorsque vous achetez du neuf. Un amortissement plus long réduit votre paiement mensuel, ce qui peut aider à vous qualifier, mais vous payez plus d'intérêts sur la durée du prêt. Votre courtier hypothécaire peut comparer les deux et vous montrer la différence.
Quels programmes aident un premier acheteur ?
- Le CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété)Cotisez jusqu'à 8 000 $ par an, 40 000 $ à vie. Déductible d'impôt à la cotisation, non imposable au retrait pour un premier achat.
- Le RAP (régime d'accession à la propriété)Retirez jusqu'à 60 000 $ de votre REER sans impôt pour votre mise de fonds, à rembourser sur quinze ans.
- Le crédit d'impôt pour l'achat d'une première habitationUn crédit fédéral qui vaut jusqu'à environ 1 500 $ à la déclaration de revenus.
- Le remboursement de TPS/TVQ sur le neufSur une propriété neuve sous certains seuils de prix, une partie des taxes peut vous être remboursée.
Quels frais surprennent les premiers acheteurs ?
Le prix affiché n'est pas le coût total. Prévoyez ces frais en plus de la mise de fonds, souvent de 1,5 % à 4 % du prix selon les cas.
- La taxe de bienvenue (droits de mutation)Une facture unique de la municipalité, quelques semaines après l'achat. Calculez-la d'avance avec l'outil sur ce site.
- Les frais de notaireSouvent de 1 200 $ à 2 000 $, à la charge de l'acheteur ici.
- L'inspection préachatDe 400 $ à 800 $ environ. Une dépense que je recommande presque toujours.
- Les ajustementsVous remboursez au vendeur les taxes municipales et scolaires déjà payées pour la période après la prise de possession.
- L'assurance habitationExigée par le prêteur, en vigueur le jour de la prise de possession.
Que se passe-t-il quand je trouve la bonne ?
- 1On dépose une promesse d'achat, avec le prix et vos conditions.
- 2On y inscrit vos protections : financement, inspection, parfois la vente de votre propriété actuelle.
- 3Le vendeur accepte, refuse ou fait une contre-offre. On négocie.
- 4Une fois acceptée, on remplit les conditions : inspection, financement final, documents.
- 5Le dossier passe au notaire pour la signature et la prise de possession.
Chaque condition est là pour vous protéger. Une inspection qui révèle un problème, un financement qui ne se concrétise pas : ce sont des portes de sortie prévues d'avance. On ne signe jamais en espérant que tout ira bien.
Neuf ou existant : par où commencer ?
Les deux ont leur place. Le neuf et la prévente vous donnent une propriété jamais habitée, une garantie de construction et parfois le temps d'épargner pendant le chantier, mais avec des règles particulières (dépôts, TPS/TVQ, délais). L'existant, c'est du concret, immédiat, souvent mieux situé. C'est une grande partie de mon travail, alors on en parle selon votre situation, sans parti pris.
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Questions fréquentes
Combien d'argent faut-il vraiment pour acheter une première maison ?
La mise de fonds minimale commence à 5 % du prix, mais prévoyez en plus les frais de clôture, souvent de 1,5 % à 4 %. Sur une maison à 400 000 $, cela représente environ 20 000 $ de mise de fonds plus quelques milliers de dollars de frais. La préapprobation vous donne le chiffre exact pour votre situation.
Est-ce que je peux utiliser mon REER et mon CELIAPP en même temps ?
Oui. Le RAP vous laisse retirer jusqu'à 60 000 $ de votre REER sans impôt, et le CELIAPP jusqu'à 40 000 $ à vie. Les deux se combinent pour un premier achat, ce qui aide beaucoup à bâtir la mise de fonds.
Ai-je vraiment besoin d'une inspection préachat ?
Dans presque tous les cas, oui. Pour quelques centaines de dollars, un inspecteur repère les problèmes que vous ne verriez pas à la visite. C'est aussi une condition qui vous laisse renégocier ou vous retirer si quelque chose de sérieux apparaît.
Sources
À lire ensuite
Ce guide est de l'information générale pour vous aider à y voir clair, pas un avis juridique, fiscal ou financier. Les règles changent et chaque situation est différente : validez tout ce qui influence une décision avec le bon professionnel, un notaire, un avocat, un comptable ou un courtier hypothécaire, ou écrivez-moi et je vous orienterai.
