Acheter du neuf.
Acheter en préconstruction, c'est acheter sur plans : vous versez votre mise de fonds par étapes, l'argent est protégé en fidéicommis, et le prix affiché est souvent avant taxes. Le neuf est assujetti à la TPS et à la TVQ, avec un possible remboursement pour habitation neuve, et vous vivez deux dates : l'occupation, puis la signature finale chez le notaire.
Mis à jour le 11 juillet 2026
Le neuf, c'est ma spécialité. J'accompagne des acheteurs sur des projets neufs et en préconstruction, souvent avant même que les pancartes sortent de terre. Alors laissez-moi vous expliquer comment ça marche pour vrai, sans le vernis de la brochure.
Acheter du neuf, ce n'est pas acheter une maison existante. Vous n'achetez pas quelque chose que vous pouvez visiter aujourd'hui : vous achetez un plan, une promesse de livraison et une date qui peut bouger. Bien encadré, c'est une excellente façon d'entrer dans une propriété. Mal encadré, c'est là que les surprises coûtent cher. Voici tout ce que je fais vérifier à mes clients avant qu'ils signent quoi que ce soit.
En quoi acheter en préconstruction diffère de la revente ?
En revente, vous visitez, vous faites inspecter, vous signez une promesse d'achat et vous prenez possession quelques semaines plus tard. En préconstruction, vous achetez sur plans : vous choisissez un modèle, un étage, des finitions, à partir de dessins et d'une unité modèle. Le bien n'existe pas encore.
La grande différence, c'est le temps et l'argent. Au lieu d'une seule mise de fonds à la fin, vous versez des dépôts par étapes pendant la construction. Et au lieu d'une date de prise de possession dans quelques semaines, vous attendez des mois, parfois plus d'un an. La date de livraison inscrite au contrat est une cible, pas une garantie : les délais de chantier bougent, et un bon contrat prévoit ce qui arrive quand ça bouge.
- Vous achetez un plan, pas une unité que vous pouvez inspecter aujourd'hui.
- Votre mise de fonds est versée par étapes, pas en un seul bloc à la fin.
- Le prix affiché est souvent avant taxes, parce que le neuf est taxable.
- La date de livraison peut être repoussée ; le contrat encadre les délais.
- Vous choisissez des finitions et parfois des options, tôt dans le processus.
Comment fonctionnent les dépôts, et mon argent est-il protégé ?
Vos dépôts sont échelonnés. Typiquement, un premier montant à la signature du contrat préliminaire, puis d'autres tranches à des jalons convenus, parfois liés au calendrier de construction. Le contrat précise chaque montant et chaque échéance. Vous ne devriez jamais avoir à deviner combien, ni quand.
Le point crucial, c'est où va cet argent. Vos acomptes ne doivent pas atterrir dans le compte d'opération du promoteur. Pour une habitation neuve couverte par la garantie, les dépôts sont protégés. Ils sont détenus en fidéicommis ou couverts par la garantie, de sorte que si le projet échoue ou que le constructeur fait défaut, votre argent reste protégé selon les modalités du plan de garantie. C'est exactement le genre de clause que je lis ligne par ligne avant qu'un client signe.
Où va votre dépôt : la question à poser
Avant de signer, demandez noir sur blanc où sont détenus vos acomptes et par qui, et quelle protection s'applique si le projet ne se réalise pas. « Fidéicommis » et « couvert par la garantie » ne sont pas des mots de décoration : ce sont vos protections. S'ils manquent au contrat, on ne signe pas avant d'avoir la réponse.
Pourquoi y a-t-il de la TPS et de la TVQ sur le neuf, et pas sur la revente ?
Parce qu'une habitation neuve est un produit neuf vendu par un constructeur ou un promoteur : elle est assujettie à la TPS (fédérale) et à la TVQ (provinciale). Une maison de revente, elle, n'est généralement pas taxable. C'est la différence la plus mal comprise du neuf, et celle qui surprend le plus au moment de faire les chiffres.
Attention au prix affiché : sur bien des projets, il est présenté avant taxes. La TPS et la TVQ s'ajoutent, et sur le prix d'une propriété, ce n'est pas un détail. Demandez toujours si le prix est « taxes incluses » ou « avant taxes », et faites-vous confirmer le montant total, taxes comprises, avant de raisonner sur votre budget et votre mise de fonds.
Le remboursement pour habitation neuve
Il existe un mécanisme de remboursement d'une partie de la TPS et de la TVQ pour l'achat d'une habitation neuve, quand elle devient votre résidence principale (ou celle d'un proche admissible). Concrètement, une portion des taxes vous est rendue, soit crédité directement par le constructeur qui l'applique au prix, soit réclamé ensuite par vous. Les conditions d'admissibilité, les taux et les seuils de prix qui plafonnent le remboursement changent et dépendent de votre situation.
Occupation et signature chez le notaire : pourquoi deux dates ?
Sur un condo neuf surtout, il faut distinguer deux moments. L'occupation, c'est quand vous pouvez emménager dans votre unité, une fois qu'elle est prête. L'acte de vente définitif chez le notaire, soit le transfert légal de propriété, peut arriver plus tard, une fois la déclaration de copropriété publiée et l'immeuble suffisamment avancé.
Entre les deux, dans certains projets, vous occupez votre unité sans en être encore le propriétaire officiel, et vous versez au promoteur une indemnité d'occupation jusqu'à la signature finale. Ce n'est ni une deuxième hypothèque ni du loyer perdu au sens habituel. C'est une réalité propre au neuf qu'il faut comprendre et budgéter d'avance. Je m'assure que mes clients savent exactement quelles sont leurs deux dates et ce qu'ils paient entre-temps.
Qu'est-ce que la garantie GCR couvre sur une maison neuve ?
La Garantie de construction résidentielle (GCR) est le plan de garantie obligatoire pour la plupart des bâtiments résidentiels neufs ici : maisons unifamiliales neuves et bâtiments détenus en copropriété divise jusqu'à une certaine taille. Elle protège l'acheteur si le constructeur ne respecte pas ses obligations.
En clair, la garantie couvre par paliers dans le temps : les acomptes que vous avez versés si le contrat n'est pas exécuté, les défauts de construction et malfaçons apparents à la réception, puis, sur des périodes plus longues, les vices cachés et les vices majeurs de structure. C'est votre filet de sécurité quand quelque chose ne va pas avec la construction elle-même. Confirmez toujours que votre projet est bien inscrit auprès de la GCR. Je vérifie l'accréditation du constructeur avant de recommander un projet.
C'est quoi les accès VIP, et pourquoi passer par un courtier qui travaille le projet ?
Les projets neufs ne sortent pas d'un coup sur le marché public. Ils se vendent par phases. Les meilleures unités, soit les bons étages, les belles orientations et les prix de lancement, partent souvent lors d'allocations VIP ou de premiers accès, avant l'ouverture au grand public. Quand vous voyez enfin la publicité générale, une partie de l'inventaire le plus intéressant est déjà réservée.
C'est exactement là qu'un courtier qui travaille le projet fait une différence concrète. Parce que je suis en relation directe avec des promoteurs et leurs équipes de vente, mes clients peuvent être positionnés tôt, sur les bonnes unités, aux conditions de lancement. Et je lis le contrat préliminaire dans leur intérêt, pas dans celui du vendeur. Le bureau des ventes sur place représente le promoteur ; moi, je vous représente, vous. Regardez ma page Projets : c'est là que je partage les projets que je travaille en ce moment.
Le représentant au bureau des ventes ne travaille pas pour vous
Sur un projet neuf, la personne charmante au bureau des ventes est là pour le promoteur. C'est parfaitement normal, mais ça veut dire que personne ne défend vos intérêts à moins que vous ameniez votre propre courtier. Dans la grande majorité des projets, ma rémunération vient du promoteur, pas de votre poche. Amenez-moi dès votre première visite, avant de vous inscrire au projet.
Que faut-il vérifier avant de signer le contrat préliminaire ?
Le contrat préliminaire, c'est le vrai engagement. Ici, pour l'achat d'une unité de copropriété neuve à un promoteur, il vient avec un délai de réflexion légal qui vous permet de vous retirer dans un court délai après signature. Utilisez ce temps pour tout relire à froid, avec quelqu'un dans votre camp.
- 1Le prix, et s'il est avant ou après taxes, puis le total réel, TPS et TVQ comprises.
- 2Le calendrier des dépôts : chaque montant, chaque échéance, et où l'argent est détenu.
- 3La date de livraison prévue et ce que prévoit le contrat en cas de retard.
- 4La distinction occupation vs acte de vente, et toute indemnité d'occupation à payer entre les deux.
- 5L'inscription du projet à la garantie (GCR) et l'accréditation du constructeur.
- 6Les finitions incluses vs en option, avec la liste précise et les prix des extras.
- 7La clause de cession (assignment) : avez-vous le droit de revendre votre contrat avant la livraison, à quelles conditions, et à quel coût.
- 8Le délai de réflexion légal et la marche à suivre pour se rétracter si besoin.
Un mot sur les clauses de cession (assignment)
Céder son contrat, c'est vendre votre droit d'acheter l'unité à quelqu'un d'autre avant même d'en avoir pris possession. Certains contrats l'interdisent, d'autres l'encadrent avec des frais et l'accord du promoteur. Si vous pensez que votre situation pourrait changer avant la livraison, ou si vous achetez avec un œil sur la plus-value, cette clause n'est pas un détail. On la lit ensemble avant de signer, jamais après.
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Questions fréquentes
Le prix affiché d'un projet neuf inclut-il les taxes ?
Souvent non. Sur beaucoup de projets, le prix est présenté avant taxes, et la TPS et la TVQ s'ajoutent. Demandez toujours si c'est « taxes incluses » ou « avant taxes », et faites-vous confirmer le total réel avant de raisonner sur votre budget. Un remboursement pour habitation neuve peut ensuite s'appliquer, mais c'est un calcul distinct.
Mon dépôt est-il en sécurité si le projet ne se réalise pas ?
Pour une habitation neuve couverte par la garantie, vos acomptes sont protégés. Ils sont détenus en fidéicommis ou couverts par le plan de garantie, jusqu'à concurrence des modalités prévues. C'est justement pour ça qu'on vérifie où va l'argent et quelle protection s'applique avant de signer. Si le contrat ne le dit pas clairement, on n'avance pas.
Quelle est la différence entre l'occupation et la signature chez le notaire ?
L'occupation, c'est quand vous pouvez emménager. L'acte de vente chez le notaire, c'est le transfert légal de propriété, qui peut arriver plus tard, surtout en copropriété neuve. Entre les deux, certains projets exigent une indemnité d'occupation. Deux dates, deux réalités : il faut les connaître et les budgéter d'avance.
Pourquoi acheter du neuf avec un courtier plutôt que directement au bureau des ventes ?
Parce que le bureau des ventes représente le promoteur, pas vous. Comme je travaille les projets et je suis en lien direct avec les promoteurs, je positionne mes clients tôt, sur les bonnes unités, aux conditions de lancement, et je lis le contrat préliminaire dans leur intérêt. Dans la plupart des projets, ma rémunération vient du promoteur, alors amenez-moi dès votre première visite.
Sources
À lire ensuite
Ce guide est de l'information générale pour vous aider à y voir clair, pas un avis juridique, fiscal ou financier. Les règles changent et chaque situation est différente : validez tout ce qui influence une décision avec le bon professionnel, un notaire, un avocat, un comptable ou un courtier hypothécaire, ou écrivez-moi et je vous orienterai.
